Immobilienbewertung - Den Marktwert einer Immobilie ermitteln

Immobilienbwertung durch My Broker WienDie objektive Bewertung des Verkehrswertes einer Immobilie ist eine Aufgabe, für die verschiedene Verfahren angewandt werden können. Der ermittelte Verkehrswert sollte dabei dem am Markt zu erzielenden Preis im Falle eines Verkaufs entsprechen. Bei der Immobilienbewertung sind viele unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Deshalb ist es in der Regel hilfreich, auf Experten mit der entsprechenden Kompetenz und Erfahrung zu vertrauen.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Grundsätzlich ist eine professionelle Immobilienbewertung meistens sinnvoll, wenn man eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, weil sie eine solide, neutrale Basis zur preislichen Orientierung für die beteiligten Parteien bietet. Eine objektive Bewertung kann natürlich auch maßgeblich für gerechte Entscheidungen im Hinblick auf Erbregelungen bzw. Schenkungen oder der Gütertrennung im Fall einer Scheidung sein.
Die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen seitens der Bank ist zudem notwendig, wenn einen Hypothekarkredit aufgenommen werden möchte.

Wer bewertet eine Immobilie?

Die Bestimmung des Verkehrswerts eines bebauten oder unbebauten Grundstückes wird von Sachverständigen bzw. Immobiliengutachtern und Immobilienmaklern durchgeführt. Zu unterscheiden ist dabei zwischen freien Sachverständigen und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Freie Sachverständige nehmen im Zuge von Immobilienkäufen und -verkäufen Bewertungen vor, die jedoch nicht gerichtsfest sind, d. h. deren Gutachten von Behörden und Gerichten nicht anerkannt werden. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden werden Gutachten von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen benötigt.
Im Rahmen von Immobilienverkäufen ist die Bewertung durch einen freien Sachverständigen oder Immobilienmakler zwar nicht notwendig, aber sehr empfehlenswert. So kann durch eine objektive Bewertung sichergestellt werden, dass der Wert der eigenen Immobilie von einem selbst weder über- noch unterschätzt wird, was beides im Zuge eines Verkaufs zu Problemen führen kann.

Welche Verfahren gibt es zur Bewertung einer Immobilie?

Für die Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft gibt es drei klassische Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Die Immobilienbewertung ergibt sich bei diesem Verfahren aus dem Vergleich mit anderen gleichwertigen Objekten. Wichtig sind dabei etwa die Lage, die Ausstattung, die Größe und der allgemeine Zustand der Immobilie. Ideal wären dementsprechend vergleichbare Objekte in unmittelbarer Nähe oder zumindest in der gleichen Region. Bewertet werden mit diesem Verfahren üblicherweise unbebaute und bebaute Grundstücke. Häufig handelt es sich um Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Ist eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden, so wird der tatsächliche Verkehrswert gut widergespiegelt und ist leicht nachvollziehbar.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Renditeobjekten verwendet, also wenn die Erzielung eines Ertrags durch Mieteinnahmen im Vordergrund steht. Das umfasst u.a. Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, aber auch zur Vermietung geeignete Eigentumswohnungen.
Errechnet wird der Ertragswert aus zwei Grundwerten, einerseits dem Bodenwert des Grundstückes und andererseits dem Wert, der sich aus Miet- oder Pachteinnahmen ergibt. Der Bodenwert wird über ein Vergleichswertverfahren bestimmt. Der Mietwert wird hauptsächlich aus der Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage ermittelt, wobei hier u.a. auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten berücksichtigt werden müssen. Des Weiteren hat ebenfalls der Liegenschaftszinssatz, welcher die marktübliche Verzinsung von Liegenschaften beschreibt und die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer widerspiegelt, einen Einfluss auf die Bewertung.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird überwiegend für eigengenützte, nicht dem Mietmarkt zuzuordnende Immobilien verwendet. Deshalb kommt es vorzugsweise bei der Verkehrswertermittlung von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zur Anwendung.
Der Sachwert setzt sich im Wesentlichen aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen, wobei der Bodenwert über ein Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Für den Gebäudewert werden zunächst die Bau- und Herstellungskosten errechnet, die zum Bewertungsstichtag beim Neubau entstehen würden. Danach wird die Abnutzung (z. B. Alter, Mängel, Immissionen) bewertet und davon abgezogen. Bei der Ermittlung des Sachwerts werden natürlich auch andere bauliche Anlagen wie Außenanlagen berücksichtigt. Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Boden- und Gebäudewert und soll den zu einem bestimmten Zeitpunkt am Immobilienmarkt zu erzielenden Wert für eine Liegenschaft widerspiegeln.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Im Gegensatz zu Gutachten von gerichtlichen Sachverständigen, deren Gebühren im Gebührenanspruchsgesetz geregelt sind, können die Kosten für ein privates Immobilienwertgutachten frei verhandelt werden. Die Preise sind dabei von unterschiedlichen Faktoren wie etwa der Art, Lage und Wert der Immobilie abhängig. Für genaue Auskünfte bezüglich Ihrer Bedürfnisse stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Fazit

Für einen ersten, groben Überblick bezüglich des Verkehrswerts einer Immobilie können auch kostenlose Online-Bewertungen herangezogen werden. Die genau Bewertung einer Liegenschaft ist jedoch ein zu komplexes Unterfangen, als dass kostenlose Online-Berechnungen alle Faktoren berücksichtigen könnten. Für eine seriöse und genaue Bewertung des Verkehrswerts einer Immobilie ist es daher sehr empfehlenswert, auf die Erfahrung und Expertise eines Profis zu