Wohnung verkaufen oder Haus verkaufen – Mit Makler?

Sie haben eine Eigentumswohnung oder ein Haus, das Sie verkaufen möchten. Leider ist es in der Praxis nicht immer so einfach, eine Immobile zu verkaufen. Als Immobilienmakler in Wien mit Fokus auf Wohneigentum unterstützen wir Sie gerne dabei, Ihr Objekt möglichst gewinnbringend an den Mann zu bringen.

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Wohnung oder Haus verkaufen – Aber wie?

So mancher Eigentümer macht sich zunächst Gedanken darüber, ob er überhaupt einen Immobilienmakler braucht, um eine Immobilie zu verkaufen. Die Antwort lautet meistens: JA.

Denn der Verkauf einer Immobilie, sei es Wohnung, Haus oder eine andere Liegenschaft ist aufwendiger als so mancher glaubt.

Hier finden Sie eine Übersicht, was beim Wohnungsverkauf auf Sie zukommen wird:

 

Preis für die Wohnung festlegen

House and key.

Zunächst stellt sich immer die grundsätzliche Frage nach dem Wert einer Immobilie. Bevor eine Wohnung oder ein Haus auf dem Immobilienmarkt angeboten werden kann, muss ein Verkaufspreis als Verhandlungsbasis festgelegt werden. Bei der Ermittlung des Verkaufspreis gibt es verschiedene Verfahren. Beim früher sehr beliebten Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Basis der geschätzen Kosten für eine Neuerrichtung ermittelt. Mittlerweile kommt aber meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, das einen vertretbaren Preis auf Basis der aktuellen Marktlage ermitteln möchte.

Als Grundlage dient dazu in der Regel zunächst der Quadratmeterpreis des Bezirkes in dem die Immobilie liegt (Immobilienpreisspiegel 2018 für Wien). Weil aber natürlich Wohnung nicht gleich Wohnung und Haus nicht gleich Haus ist, spielen natürlich viele weitere Faktoren bei der Berechnung des Verkaufspreis eine Rolle.

Weitere Faktoren, die bei der Immobilienbewertung herangezogen werden, um den Verkehrswert einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu bestimmen sind:

  • Kategorie (bei Wohnungen: Kategorie A, B, C oder D)
  • Baujahr (Altbau oder Neubau)
  • Etage
  • Garten, Balkon oder Dachterrasse
  • Grundriss bzw. Schnitt
  • Ausrichtung
  • Verkehrsanbindung

Auch je nach Zielgruppe können Faktoren wie Barrierefreiheit sich sehr positiv auf den Verkaufspreis auswirken, andere Faktoren, wie vorhandene Mieter in der Immobilie, führen oft zu niedrigeren Verkaufspreisen im  Vergleich zu freien Immobilien. Vor allem aber wirkt sich natürlich auch die aktuelle Marktlage auf den Preis aus. Hier hilft der erfahrene Makler bei der korrekten Immobilienbewertung, um Ihre Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen. Erfahrungsgemäß sind daher die Verkaufspreise, von über Makler vermittelter Wohnungen & Häuser deutlich höher als die von Immobilien welche privat verkauft werden.

Immobilie inserieren – Was ist davor zu tun?

Bevor ein Haus oder eine Wohnung inseriert wird, sollte die Immobilie natürlich in einen bestmöglichen Zustand versetzt werden. Oft reichen hier schon kleine Ausbesserungsarbeiten um das Haus bzw. die Wohnung wieder im frischen Glanz zu versetzen. Größere Reparaturen sollten immer zuerst mit der möglichen Wertsteigerung gegengerechnet werden. Auch dabei kann ein fachkundiger Makler sie ideal unterstützen und unnötige Renovierungen vermeiden – und lässt sie somit wertvolle Zeit und Geld sparen.

Bevor eine Immobilie angeboten werden kann, sollten auch so viele Dokumente über das Objekt wie möglich gesammelt werden. Darunter fallen:

  • Grundrisse
  • Objektfotos
  • Versicherungsunterlagen
  • Strom- & Heizkostenabrechnungen
  • Energieausweis

 

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Haus & Wohnung verkaufen –  Diese Steuern & Nebenkosten kommen auf Sie zu

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses fällt so gut wie immer die Immobilienertragsteuer an. Die 10-jährige Spekulationsfrist nach deren Ablauf eine Immobilie steuerfrei war, gibt es nicht mehr!
Wie hoch die Immobilienertragssteuer ist hängt allerding von vielen Faktoren ab – und muss bei jedem Immobilienverkauf individuell beurteilt werden.

Als grobe Abschätzung kann man immer vom Basissteuersatz für Immobilienverträge von 30% auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten ausgehen.

Ausnahmen für die Immobilienertragssteuer gibt es nur wenn einer der folgenden Punkte erfüllt ist: 

  • Hauptwohnsitzbefreiung: Also wenn seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz in der zu verkaufenden Immobilie hatte, ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit.
  • Herstellerbefreiung: Wer sein Haus selber gebaut hat, oder zumindest Bauherr mit einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko war, muss für den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses oder der Immobilie  keine Immobilienertragsteuer bezahlen.  Für die Gewinne aus dem Grundstücksverkauf aber sehr wohl!

Neben der Steuer fallen auch einige Nebenkosten beim Verkauf an, deren Höhe allerdings teilweise sehr individuell von der Immobilie abhängen. Die Kosten der Kaufabwicklung (Kaufverträge, Treuhandkosten, Gebühren für Grundbuch und Ämter,…) trägt normalerweise zu sehr großen Teilen der Käufer, die Kosten für die Ausstellung benötigter Dokumente (z.B. Erstellung eines Energieausweises) fallen dagegen auf den Verkäufer zurück.  Die Kosten für den Immobilienmakler teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen.

Hier berät Sie ein Immobilienmakler am besten, welche Kosten vermieden oder zumindest niedrig gehalten werden können.