Was ist bei der Bewertung einer Liegenschaft zu beachten?

Zu Beginn einer erfolgreichen Kaufabwicklung wird der Wert der Immobilie ermittelt. Dies erfolgt über die Liegenschaftsbewertung. Der Verkehrswert der Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Boden- und Gebäudewert, welche mithilfe von unterschiedlichen Verfahren berechnet werden.

Dazu können ebenso noch diverse Zu- und Abschläge kommen, z.B. kann eine besondere Aussicht ein Zuschlag sein.

Einer der wichtigsten Punkte ist aber eine entsprechende Marktanpassung. Denn auch der Immobilienmarkt wird von Angebot und Nachfrage beeinflusst und nur regionale Immobilien-Experten wissen über die jeweilige Marktsituation Bescheid.

Das ermöglicht ihnen die angebotene Wohnung, das Haus oder das Grundstück mit ähnlichen Objekten zu vergleichen und ihr Wissen über die regionale Nachfrage anzuwenden.

Inhalte der Immobilienbewertung:

Im Prinzip besteht die Immobilienbewertung aus einer umfangreichen Bestandsaufnahme wertmindernder oder wertsteigernder Faktoren und Informationen rund um die Liegenschaft und deren Bewertung. Vom Gesetzgeber sind im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) folgende Punkte vorgeschrieben:

  • Zweck des Gutachtens
  • Bewertungsstichtag
  • Tag der Besichtigung und anwesende Personen, benötigte Unterlagen
  • Der Befund:
    • Beschreibung der Sache bzw. ihrer Bewertungsmerkmale (Standort, Größe, etc.; Stand der Erschließung des Grundstückes, Möglichkeit des Dachausbaus, usw.)
    • Verwendetes Ermittlungsverfahren und die Begründung für die Auswahl des Verfahrens
    • Beim Vergleichswertverfahren zusätzlich: Die Liegenschaften, die zum Vergleich herangezogen wurden und deren Wertbestimmungsmerkmale
    • Beim Ertragswertverfahren zusätzlich: Begründung für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes
    • Beim Sachwertverfahren zusätzlich: Raum- und Flächenmeterpreise und Indices nach denen die Werte berechnet wurden, Baumängel bzw. -schäden und deren Einflüsse auf den Sachwert, rückgestauter Reparaturbedarf

 

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