WER DARF ÜBER AIRBNB VERMIETEN?

Bevor man eine Wohnung über Airbnb vermietet, sollte geklärt sein, ob die kurzzeitige Vermietung (an Touristen) zulässig ist. 
Das ist nicht in allen Fällen ganz klar, es gilt folgende Punkte zu beachten:

1. Ich möchte meine Mietwohnung vermieten: 
In Mietverträgen gibt es üblicherweise eine Bestimmung, die die (entgeltliche) Weitergabe der Wohnung an Dritte untersagt. Ist diese Regelung im Mietvertrag enthalten, so darf die Wohnung also nicht über Airbnb etc. vermieten werden.
Achtung! Mögliche Folgen einer unzulässigen Vermietung: 
Es droht eine Unterlassungsklage oder im schlimmsten Fall (bei gänzlichem oder unverhältnismäßig hohem Untermietentgelt) sogar Wohnungsverlust durch Kündigung seitens des Vermieters.

2. Ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten: 
Auch wenn man Eigentümer einer Wohnung ist, bedeutet dies noch nicht, dass man die Wohnung via Airbnb etc. vermieten darf. In den meisten Wohnungseigentumsverträgen bzw. Nutzwertgutachten ist vorgesehen, dass Wohnung nur zu Wohnzwecken verwendet werden darf (Ordinationen sind dem oft gleich gehalten). 
Die Vermietung zu kurzfristigen Zwecken (tage- oder wochenweise an Touristen etc., wie das bei Airbnb der Fall ist) ist daher unzulässig, da diese Vermietung einen gewerblichen Charakter hat (also wie ein Hotel agiert).
Die Frage wo genau die Grenze zu ziehen ist (z. B. wenn nur monatsweise oder noch für mehrere Monate vermietet wird) ist bisher noch nicht geklärt.

Dürfen Mieter oder Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken vermieten? | Limberg Real Estate Group

3. Stichwort Wohnzone (egal ob Miet- oder Eigentumswohnung): 
Seit der BauOrdnungs Novelle 2018 zur BauO Wien ist klargestellt, dass in Wohnzonen (das sind gemäß § 7a Wr BauO Zonen die „aus Gründen der Stadtstruktur, Stadtentwicklung und Vielfalt der städtischen Nutzung des Baulandes sowie Ordnung des städtischen Lebensraumes zur Erhaltung des Wohnungsbestandes sowohl im Wohngebiet als auch im gemischten Baugebiet Wohnzonen ausgewiesen werden können“) eine „Gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke“ nicht gestattet ist. 
Bei Beherbergungszwecken „kurzfristiger“ Natur, handelt es sich um tage- oder wochenweise Vermietung.

Ausnahmen: 
Nicht gewerblich wäre beispielsweise, wenn ein Student die eigene Wohnung fallweise in den Ferien vermietet oder wenn man an entfernte Verwandte oder Bekannte entgeltlich vermietet.

Die – für Airbnb-Verhältnisse – „lange“ Vermietung mit einer Dauer von mindestens 3 oder 6 Monaten wird nicht als „Beherbergung“, sondern eher als „normale“ Miete zu beurteilen sein und daher erlaubt sein. 
Dennoch sind auf erbrachte Zusatzleistungen zu achten wie beispielsweise Wäschewechsel, Reinigung oder WLAN.

Leider ist hier noch vieles unklar und – da erst seit Dez. 2018 in Kraft – auch noch keine einschlägige Judikatur vorhanden.

Autor Dr. Clemens Limberg